Corte de juros no crédito imobiliário da Caixa pode perder efeito antes de começar a valer

A redução na taxa de juros do crédito imobiliário anunciada na quinta-feira (16) pela Caixa Econômica Federal poderá durar pouco. Os juros fixos mínimos realmente cairão dos atuais 3,35% para 2,95%. A fórmula de cálculo, porém, continua a mesma –e é por isso que, em breve, a redução de 0,4 ponto percentual pode se tornar inócua.

Esse efeito nulo tem relação com a poupança que, por sua vez, tem a remuneração atrelada à taxa de juros básica da economia, a Selic, hoje em 5,25%.

A estrutura para o cálculo da estimativa funciona assim: a poupança rende o equivalente a 70% da Selic sempre que essa está abaixo de 8,5%. A TR também é somada ao rendimento, mas ela está zerada, então, o que determina o quanto a poupança cresce é a Selic.

Quem contratar crédito imobiliário com a Caixa neste mês ainda pegará a regra atual, que considera 3,35% de juros, mais a remuneração da poupança, chegando a uma taxa final de 7,15%, considerando as melhoras ofertas de financiamento, aquelas oferecidas a quem tem relacionamento com o banco, como conta-corrente.

A partir de 18 de outubro, se todas as condições atuais forem mantidas, serão somados os 2,95% dos juros mais a poupança, e a taxa final será de 6,73%. O problema é que as condições devem mudar já no mês de estreia da regra nova, já que a perspectiva é de alta da taxa básica de juros já na próxima semana.

Em agosto, quando aumentou em 1 ponto percentual a Selic, o Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central já havia indicado que faria nova elevação na reunião seguinte, levando a taxa de juros para 6,25%. A próxima reunião será nos dias 21 e 22 de setembro.

Se essa elevação se confirmar, de 6,73%, a taxa final com a nova regra da Caixa passará a ser de 7,45%, superior ao praticado hoje, segundo simulações feitas pelo diretor-executivo da Anefac (Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), Miguel José Ribeiro de Oliveira a pedido da Folha.

A regra aplicada atualmente, com os juros em 3,35%, também seria afetada pela Selic devido ao efeito dessa na poupança. Essa dinâmica contábil torna o anúncio da Caixa –de uma redução na taxa de juros do crédito imobiliário– questionável, na avaliação de especialistas, uma vez que o corte pode ser inócuo para quem está avaliando a contratação de um financiamento.

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JUROS DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NA CAIXA

• O que a Caixa anunciou
  Juros mínimos de 2,95% ao ano + remuneração da poupança
• Como é a remuneração da poupança
  70% da Selic + TR (que está zerada)

VEJA A EVOLUÇÃO DA TAXA SE A SELIC SUBIR (EM %)

Taxa de juros mínima	Remuneração da poupança	Selic	Taxa final para o mutuário
2,95	3,68	5,25	6,73
2,95	3,85	5,50	6,91
2,95	4,03	5,75	7,09
2,95	4,20	6,00	7,27
2,95	4,38	6,25	7,45
2,95	4,55	6,50	7,63
2,95	4,73	6,75	7,81
2,95	4,90	7,00	7,99
2,95	5,08	7,25	8,17
2,95	5,25	7,50	8,35
2,95	5,43	7,75	8,54
2,95	5,60	8,00	8,72
2,95	5,78	8,25	8,90
2,95	5,95	8,50	9,08

O Boletim Focus, elaborado pelo Banco Central a partir das estimativas de economistas, desta semana já indica a possibilidade de o ano terminar com uma Selic de 8% ao ano. Com essa mudança, quem contratar crédito imobiliário a partir de outubro passará a pagar o equivalente a 8,72% ao ano —as simulações consideram sempre as menores taxas oferecidas pela Caixa.

Quem contratou na regra atual, como os juros fixos de 3,35%, passará a ter uma taxa anual de 9,14%.

Para a advogada Daniele Akamine, especialista em financiamento imobiliário, a trajetória de alta da Selic torna o crédito atrelado à poupança um tipo de financiamento voltado a pessoas mais arrojadas, que não se abalam tanto com eventuais oscilações.

“Estamos falando de um financiamento de até 30 anos. Se a Selic continuar a subir, haverá um teto de 9,12% para o crédito imobiliário e muda a remuneração da poupança, o que pode causar descontrole no pagamento. Mas é bom lembrar que a Selic também pode voltar a cair e, caindo, reduz os juros do crédito.”

Para especialistas em crédito ouvidos pela Folha, o anúncio feito pela Caixa teve caráter populista, uma vez que sua eficácia é baixa. Pedro Guimarães, presidente do banco público, é aliado ao presidente Jair Bolsonaro (sem partido) e tem atuado como um porta-voz de boas notícias, como a operacionalização do pagamento do auxílio emergencial e do Bolsa Família.